フェルメールの見せ所

土地の価格はある意味で、その国や地域が持っている活力の表象です。
短期間に一本調子で地価が上昇することは、短期的にはいろいろなひずみが生じて、社会の混乱をもたらすこともあるでしょうが、中長期的視野にたてば、地価の上昇は国家の成長指標として重要なものです。
成長する国や地域であるからこそ人が集まり、さまざまな生産活動が行なわれ、土地の持つ価値に対するニーズが集中し、その結果として、地価が上昇するのです。
地価が下がるべきだという人の主張には、この点の考察が都合よく省かれてしまっています。
土地に対するニーズが減少するということは、産業構造が変化して、土地を多く使用しないで成り立つ産業が発達すれば、多少は実現するのかもしれません。
しかし最終的には人間自体の存在が必要でなくならないかぎり、人は土地の上に生き、生産活動を行なうために土地は必要なのです。
地価について、ときたま宴を行なうギャンブラーの動きばかりに目を剥いて、やっきになって規制をかけたり、人為的に調整したりしないことです。
金融機関もそろそろ不動産融資にあたって、何を指標に融資しなければならないか、2回のバブルの後始末で学んだはずです。
もはやふたたび、ギャンブラーにお金を貸し与えて、バブルを作り出す演出をすることはないと思われます。
2006年から2008年にミニバブルと言われる現象が発生したときに、マスコミは「バブル再燃」と噺したて、これが社会的格差を助長し、世の中を不穏にするかのように論じました。
このときの地価は、ここ銅年間のバブル崩壊後の時間の中で、わずかに値を戻しただけの現象だったのに、です。
こうした全体から見れば、ほんのわずかな価格の上昇までを捕まえて、バブル再燃などと離したててしまうのを見ると、あたかも土地の値段が上昇することがすなわちバブルなのだ、と言っているようにしか聞こえません。
日本では、地価は上昇してはいけないのでしょうか。
私にはそれは日本はもう成長してはいけないどころか、どんどん衰退していかなければいけないのだと言われているようにも聞こえます。
不動産は、量的拡大から質的充実へでは、日本の土地はこれからどうなるのでしょうか。
地価は実態として、全体の数値はバブル崩壊後ほぼ一貫して下がり続けています。
これは日本の土地に対するニーズの減少を表わすものなのでしょうか。
答えはそのとおりでもあり、日本の土地に対するニーズの構造が変化してしまった結果とも言えるでしょう。
日本が高度成長を迎えた頃、国内では住宅が不足し、住宅を建設できるところを求めて、土地は郊外へ、その量的拡大をひたすら追い求めてきました。
現在、日本の人口は横ばいから減少に転じ、今後上昇する見込みは、大量の移民を外国から迎えでもしないかぎり、まったくありません。
こうした状況の中でも、地価は上昇したりするのでしょうか。
私は、今後、日本で全国の地価が一斉に上昇するような時代はおそらく来ないのではないかと思っています。
住宅について言えば、人口が増え、彼らを支える住宅を大量に供給する必要がなくなっているため、郊外に多くの土地を求めるニーズはすでに存在していません。
ストックとしての住宅もほぼ全世帯にいきわたりつつあり、今後新築住宅に対するニーズは急遽にしぼむことも予想されます。
オフィスについても生産年齢人口の減少に伴い、産業構造の変化によるオフィスワーカーの量は大幅な減少はないかもしれませんが、量的なニーズはほぼ満たしつつあると言えます。
これからの日本の土地事情は、量的充足が果たされた住宅、社会インフラとして整備が進んだオフィスが今後も大量に供給されるような形の発展ではなく、それぞれの質的な充実が図られていくのではないかと考えています。
つまり、より快適な都市環境の整備です。
土地の持つ価値が、町全体、エリア全体、人々に快適で安全な都市機能を提供することで評価される時代がくるものと思っています。
それは、かつて行なわれたような、新しい首都を建設する、新幹線を持ってきて駅を作る、箱物行政として椰旅されたような豪華絢爛だが、誰も利用しないような公共施設を新たに作るといったような行為ではありません。
生き生きと人が暮らし、働き、遊び、寛ぐ安全で快適な機能を持った複合的な快適さを追求した町になるということです。
今後の不動産開発も、新たな土地を開発して住宅や工業団地を造成するなどといったブルドーザー的な開発ではなく、すでに存在する町の機能を合理化し、合体し、今まで現出していなかった新たな土地の潜在的な価値を蘇らせるような開発が主体となると思われます。
そのためにふさわしい土地は、多くの人々や会社を引きつけ、地価もそれに応じた価格を形成していくことでしょう。
土地はこれからも有限で、永遠のものです。
この本質を知り、正しくつきあえるならば、土地はあなたに大きな価値を提供してくれるはずです。
この永遠に続く土地とのおつきあいを大切にしてみませんか。
あとがき先日、東京・日本橋のとある喫茶店でお茶を飲んでいると、反対側の席から大声でなにやら尋常でない様子で怒鳴りあう一団の男たちの声が飛び込んできました。
不動産屋です。
売買の契約内容でもめているようです。
リーマンショック以来、不動産の市況は芳しくないためか、買い手と思われるちょっとドスのきいた親父さんは、さまざまな因縁をつけて価格を下げさせようとしています。
売るほうも必死です。
「それじゃ、銀行がうんと言いませんよ。無理ですよ。こっちだって大損してるんですから勘弁してくださいよ」本書でとりあげたギャンブラーたちの舞台です。
これから買おうとしている親父さんは、思い切り安値で買いたたいて、きっと半年後くらいで売り抜けができると考えているのでしょう。
あらゆる脅しをかけて、売り手のヤンキー風の若手社員を締めあげます。
こんな会話を背中に聞きながら、私はあらためて不動産屋が世間に与えているイメージに苦笑せざるをえませんでした。
本当は、多くの不動産屋は、地道に賢く、町中にしっかり根を張って生活しているのに、世間でとりあげられるのがギャンブラーの人たちの大声だけということが情けないのです。
また本当は不動産が好きな日本人なのに、こうした風潮に惑わされて、不動産の持つ本当の価値を見失いかけているのではないかと危惧しています。
最近の地価の長期にわたる下落は、必然の部分と演出の部分があるように思えます。
混沌とした土地をめぐる評価の違いは、混迷を極める今の日本国の状態にも重なって見えてきます。
これからの人口の減少、経済の長期低迷の中で、日本の土地はどのように評価されていくのでしょうか。
本書でも述べましたように、私は土地の価値は永遠であると思っています。
時代による評価の違いが生じても、「この世に人がいて生活が営まれていくかぎり」、土地の持つ本当の価値は不変なのだろうと考えます。
土地はなくならないのですから。
読者のみなさまに本書の内容が少しでもお役にたち、また不動産に対する関心が地価だけでない、本質の理解につながることの一助となりましたら本望です。
最後となりましたが、私に著述の機会を与えていただいたＯさん、本書の企画にあたって、多くのアドバイスをいただいた、私の三井不動産時代からの同僚であり友人のＴ君、今でも親しくおつきあいいただいている多くの町の不動産屋のみなさま、そして何もわからないヨチヨチ歩きの私を常に励まし続けてくれたＤさんに感謝します。

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